Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP Hồ Chí Minh và các sở, ngành liên quan, đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về phương pháp xác định dân số trong các chung cư nhằm khắc phục những bất cập phát sinh sau thời gian triển khai, đồng thời góp phần cân đối lại cơ cấu sản phẩm nhà ở theo nhu cầu thực tế của thị trường.
Dự án nhà ở xã hội ở phường Diên Hồng, TP Hồ Chí Minh.
Theo HoREA, Quyết định số 32/2025 của UBND TP Hồ Chí Minh ban hành có hiệu lực từ đầu năm 2026, đã tạo hành lang pháp lý cho việc xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ tại các dự án chung cư. Tuy nhiên, sau khoảng 3 tháng áp dụng, quy định này đã bộc lộ một số hạn chế, chủ yếu sử dụng một phương pháp tính dân số, dẫn đến việc phát triển sản phẩm nhà ở chưa thực sự phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết cách tính hiện hành có xu hướng làm gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn. Trong khi đó, phân khúc căn hộ diện tích vừa và nhỏ - vốn phù hợp với người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp và người trẻ lại bị hạn chế nguồn cung, gây mất cân đối cung cầu trên thị trường.
Trên cơ sở đó, HoREA đề xuất bổ sung phương pháp xác định dân số linh hoạt hơn, cho phép tính toán dựa trên diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở của từng loại căn hộ; Đồng thời, việc tính toán cần gắn với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m²/người theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Hiệp hội cho rằng, phương án này sẽ tạo điều kiện thúc đẩy phát triển các loại căn hộ có diện tích từ 25-70 m², đặc biệt là căn hộ 2 phòng ngủ, loại hình đang chiếm tỷ trọng nhu cầu lớn trên thị trường. Theo thống kê, khoảng 60 - 70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi nhu cầu đối với căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5 - 10%.
HoREA cảnh báo, nếu không sớm điều chỉnh, thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng lệch pha cung cầu, dẫn đến gia tăng hàng tồn kho ở phân khúc căn hộ lớn, giảm thanh khoản và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu. Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cũng có thể khiến mặt bằng giá tiếp tục neo ở mức cao, buộc nhiều người dân phải lựa chọn sản phẩm vượt quá khả năng tài chính, ảnh hưởng đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội.
Thực tế cho thấy, nhiều người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ, đang có nhu cầu cao đối với các căn hộ diện tích vừa phải, khoảng 50 - 65 m², với thiết kế 2 phòng ngủ. Đây được xem là loại hình phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng của đa số người mua nhà để ở.
HoREA cũng nhận định xu hướng quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn, trong đó có TP Hồ Chí Minh, đang ngày càng thu nhỏ, phổ biến ở mức 1 - 3 người/hộ. Do đó, việc điều chỉnh phương pháp tính dân số chung cư cần phản ánh đúng thực tế này, bảo đảm phù hợp với định hướng phát triển đô thị hiện đại, bền vững.
Ngoài kiến nghị về phương pháp tính dân số, Hiệp hội còn đề xuất điều chỉnh một số tiêu chí kỹ thuật liên quan đến diện tích căn hộ, đặc biệt đối với nhà ở xã hội và nhà tái định cư, nhằm tăng tính khả thi khi triển khai, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.
Theo HoREA, việc bổ sung phương pháp xác định dân số linh hoạt không chỉ góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở theo hướng hợp lý hơn, mà còn hỗ trợ ổn định thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân.
