Siết tín dụng để giữ an toàn, thị trường phản ứng rất nhanh
Tại hội thảo “Tín dụng BĐS, kiểm soát thế nào để phát triển” tổ chức sáng 17/4 tại Tp.HCM, câu chuyện được đặt ra khá rõ: bất động sản vẫn là lĩnh vực nhạy cảm, có khả năng tạo ra rủi ro hệ thống nếu dòng vốn chảy quá nóng, nhưng cũng là ngành có liên đới sâu với tăng trưởng, việc làm và hàng chục lĩnh vực khác trong nền kinh tế.
Theo số liệu được nêu tại hội thảo, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%. Nếu cộng cả các khoản vay tiêu dùng liên quan đến nhà đất, mức tăng thực tế có thể lên tới 28 - 30%.
Đây là lý do khiến Ngân hàng Nhà nước phải sớm yêu cầu kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026.
Người mua bất động sản và thị trường phụ thuộc nhiều vào dòng vốn tín dụng.
Theo đó, dư nợ 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, ở mức khoảng 15%. Đáng chú ý, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Về mặt điều hành, đây là bước đi dễ hiểu. Sau giai đoạn thị trường trầm lắng, bất động sản có dấu hiệu tăng tốc trở lại, trong khi bài học của các chu kỳ trước vẫn còn nguyên giá trị: nếu để tín dụng chảy ồ ạt vào các phân khúc rủi ro, hệ quả không chỉ là bong bóng tài sản mà còn là áp lực nợ xấu cho hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ thị trường phản ứng gần như ngay lập tức. Sau chỉ đạo kiểm soát tín dụng, một số ngân hàng tạm dừng cho vay bất động sản, lãi suất cho vay nhà đất tăng vọt.
Với người mua nhà, nhất là nhóm phải vay vốn trung và dài hạn, mức lãi suất 14 - 15%/năm đã khiến bài toán tài chính trở nên nặng nề hơn rất nhiều.
Siết tín dụng liên quan đến dòng vốn "đổ" vào bất động sản.
Những hợp đồng cũ cũng bị điều chỉnh lên cao hơn, làm đảo lộn kế hoạch trả nợ của không ít người vay.Từ góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land, cho biết siết tín dụng đang tạo ra 3 khó khăn rõ nhất.
Thứ nhất là thanh khoản thị trường chậm lại. Trước đây, 80 - 90% khách hàng vay mua nhà, nay tỷ lệ này chỉ còn khoảng 60 - 70%.
Thứ hai là tâm lý do dự gia tăng, khách hàng có nhu cầu thật nhưng chốt giao dịch chậm hơn vì lo rủi ro lãi suất. Thứ ba là chi phí doanh nghiệp tăng lên, trong khi doanh thu thực tế giảm 30 - 40% so với cùng kỳ, dù nguồn hàng vẫn ở mức cao.
Những diễn biến này cho thấy, tín dụng không chỉ là đầu vào của doanh nghiệp địa ốc mà còn là “đòn bẩy” của sức mua trên thị trường. Khi tín dụng bị siết theo hướng đồng loạt, thị trường lập tức giảm nhịp, không chỉ ở nhóm đầu cơ mà cả ở người có nhu cầu ở thực.
Điều đáng chú ý tại hội thảo là nhiều ý kiến không phản đối việc kiểm soát tín dụng, nhưng cho rằng cách kiểm soát hiện nay vẫn mang tính cào bằng, chưa phân loại đủ rõ giữa các nhu cầu vốn.
Ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính kế toán Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va, cho biết việc siết room tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư hay chủ đầu tư mà kéo theo tác động dây chuyền tới toàn thị trường.
Có những dự án đã ký hợp đồng tín dụng từ năm 2025, đã lên kế hoạch giải ngân, tiến độ thi công, kế hoạch giao nhà tương đối rõ, nhưng sang năm 2026 lại rơi vào tình trạng giải ngân cầm chừng, chỉ 10 - 20% hoặc chưa được sắp xếp room.
Điều này khiến tiến độ xây dựng bị ảnh hưởng, kế hoạch thanh toán cho nhà thầu bị đảo lộn, còn người mua nhà thì mất đi kênh vay vốn phù hợp với khả năng chi trả đã tính toán từ trước.
Rủi ro ở đây là một dự án vốn được xem là khả thi, có đầu ra, có khách hàng, có kế hoạch dòng tiền tương đối ổn định, chỉ vì cú sốc lãi suất hoặc room tín dụng mà trở nên mong manh hơn.
Khi người mua không đủ sức đóng tiếp theo tiến độ, doanh nghiệp yếu tài chính sẽ dễ rơi vào vòng xoáy nợ xấu, và ngân hàng cuối cùng cũng phải gánh rủi ro trở lại.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư Tập đoàn HASCO, chỉ ra 3 vấn đề cốt lõi khiến doanh nghiệp địa ốc “khó thở” khi tiếp cận tín dụng.
Thứ nhất là độ lệch pha giữa kỳ hạn cho vay và chu kỳ của dự án. Một dự án bất động sản có thể kéo dài 3 - 5 năm, thậm chí 10 năm, nhưng thời hạn vay lại ngắn hơn đáng kể.
Ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư - Tập đoàn HASCO Holdings.
Thứ hai là áp lực vốn ở giai đoạn đầu rất lớn, có khi chiếm tới 30 - 50% tổng vốn đầu tư, trong khi doanh nghiệp chỉ được tiếp cận tín dụng sau đó.
Thứ ba là tài sản thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường, khiến dư địa vay vốn bị thu hẹp.
Những ý kiến này cho thấy điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không hẳn nằm ở việc tín dụng bị siết, mà ở chỗ cùng một cách đánh giá đang được áp cho rất nhiều loại bất động sản khác nhau.
Dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu thật, dự án khu công nghiệp, logistics hay các dự án phục hồi dang dở đều bị đặt trong cùng một “rổ” rủi ro.
Đây cũng là điều ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư SCC, nhấn mạnh khi đề cập đến bất động sản công nghiệp.
Theo ông, Việt Nam vẫn đang gom bất động sản công nghiệp chung với các loại hình bất động sản khác, trong khi ở Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc, đây được xem là một dòng riêng gắn với động lực sản xuất và thương mại.
Nếu coi bất động sản công nghiệp là hạ tầng cho tăng trưởng dài hạn, cách thiết kế tín dụng sẽ hoàn toàn khác.
Dẫn câu chuyện từ khu công nghiệp Hùng An của Trung Quốc, ông Việt Anh cho rằng sự khác biệt nằm ở tư duy chính sách. Ở đó, tín dụng được nhìn trên hiệu quả dự án mang lại cho nền kinh tế, không chỉ dựa vào tài sản thế chấp.
Còn tại Việt Nam, với một khu công nghiệp cần hàng chục năm mới lấp đầy, nếu chịu mặt bằng lãi suất ngân hàng cao trong thời gian dài thì doanh nghiệp rất khó sống nổi.
Không thể chỉ trông vào ngân hàng
Một điểm rất đáng chú ý tại hội thảo là bên cạnh yêu cầu điều hành tín dụng linh hoạt hơn, nhiều chuyên gia cũng nhấn mạnh không thể để bất động sản tiếp tục lệ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng.
PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế Tp.HCM cho rằng câu chuyện khơi thông dòng vốn cho bất động sản đã lặp lại nhiều lần, đặc biệt trong các chu kỳ biến động lãi suất và tỷ giá. Điểm yếu căn bản là cấu trúc vốn của doanh nghiệp vẫn quá phụ thuộc vào ngân hàng.
Khi tín dụng bị siết, thị trường ngay lập tức “khó thở”; khi trái phiếu bị chặn, cú sốc lại càng mạnh hơn.
PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế Tp.HCM.
Từ bài học đó, ông Huân cho rằng giải pháp dài hạn phải là phát triển thị trường vốn, nhất là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và các kênh dẫn vốn trung, dài hạn khác.
Đây mới là cách giúp bất động sản giảm phụ thuộc vào room tín dụng ngân hàng vốn luôn chịu áp lực từ mục tiêu ổn định vĩ mô.
Đề xuất này thực tế rất đáng suy ngẫm. Bởi bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi dài, trong khi bản chất hệ thống ngân hàng Việt Nam vẫn chủ yếu dùng vốn ngắn hạn để cho vay. Sự lệch pha này nếu không được xử lý bằng một cấu trúc thị trường vốn đa dạng hơn thì mỗi chu kỳ siết tín dụng sẽ lại tạo ra một đợt chao đảo mới.
Ở phía ngân hàng, ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ACB, khẳng định kiểm soát tín dụng bất động sản không có nghĩa là ngưng cho vay, mà là cho vay đúng chỗ, đúng đối tượng.
Theo ông, nhu cầu mua nhà ở thực, đặc biệt là người trẻ, vẫn là nhóm được ưu tiên. Ngân hàng cũng đang thiết kế các gói vay dài hạn, thời gian tài trợ lên tới 30 năm, đồng thời xây dựng phương án trả nợ linh hoạt hơn theo dòng tiền của từng khách hàng.
Thông điệp này cho thấy bản chất của bài toán hiện nay không nằm ở từ “siết”, mà nằm ở năng lực phân loại dòng vốn. Nếu vốn vẫn chảy được vào nhà ở thực, vào dự án khả thi, vào khu công nghiệp, logistics, vào các dự án có thể phục hồi và tạo công ăn việc làm, thì kiểm soát tín dụng sẽ giúp thị trường lành mạnh hơn.
Ngược lại, nếu kiểm soát theo kiểu đồng loạt, không phân tầng rủi ro, thị trường có thể bị nghẽn cả ở những phân khúc cần khuyến khích.
Nhìn rộng hơn, bất động sản tại Việt Nam lâu nay thường bị nhìn trước hết dưới góc độ rủi ro tín dụng. Cách nhìn này không sai, nhưng chưa đủ. Bởi bất động sản không chỉ là tài sản đầu cơ mà còn là hạ tầng của đô thị, của sản xuất, của chuỗi cung ứng, của nhu cầu an cư.
Khi một lĩnh vực liên quan tới hơn 40 ngành nghề và đóng góp khoảng 12% GDP bị bó chặt dòng vốn một cách cơ học, hệ quả chắc chắn không chỉ dừng ở chuyện mua bán nhà đất.
Vì vậy, điều thị trường chờ đợi sau hội thảo này không phải là một quyết định nới room đại trà, mà là một cơ chế điều hành tinh hơn. Tức là phân loại tín dụng theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên nhu cầu ở thực và các phân khúc tạo năng lực sản xuất, thiết kế các gói vốn trung và dài hạn phù hợp chu kỳ dự án, đồng thời phát triển thêm các kênh huy động ngoài ngân hàng.
Kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết. Nhưng kiểm soát theo cách nào mới là điều quyết định thị trường phát triển lành mạnh hơn hay bị “ghìm phanh” thêm một chu kỳ nữa. Trong bối cảnh nền kinh tế vẫn cần những động lực tăng trưởng mới, đây rõ ràng không chỉ là bài toán của ngân hàng hay doanh nghiệp địa ốc, mà là bài toán của chính sách phát triển.
