Việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro. Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.
Cụm nhà ở chung cư ở phường Tân Mỹ, TP Hồ Chí Minh.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trong quý 1/2026 ghi nhận sự hạ nhiệt rõ rệt. Nguồn cung đạt khoảng 1.900 căn tăng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục tạo áp lực lên khả năng chi trả của người mua khi phân khúc cao cấp chiếm gần hai phần ba lượng sản phẩm mở bán, tập trung chủ yếu tại khu Đông TP Hồ Chí Minh.
Phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận sự hạ nhiệt về giao dịch trong quý 1/2026 với tỷ lệ hấp thụ đạt 11%. Các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán mới trước áp lực kiểm soát tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn ghi nhận mức tăng lên 199 triệu đồng/m2 đất, phản ánh giá trị bền vững của loại hình tài sản này tại các dự án có pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng tốt.
Đáng chú ý, áp lực lớn nhất hiện nay vẫn đến từ chi phí lãi vay. Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, sau giai đoạn lãi suất thấp kéo dài, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh. Hiện nay, lãi suất ưu đãi dao động từ 8 - 9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt 12%/năm, thậm chí cao hơn trong một số thời điểm.
Trước bối cảnh khó khăn về tín dụng, nhiều chủ đầu tư đã chủ động triển khai các chính sách tài chính linh hoạt nhằm hỗ trợ người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và người mua lần đầu. Điển hình tại dự án The Aspira, đơn vị phát triển Sai Gon High Rise đưa ra chính sách bán hàng được đánh giá là khá linh hoạt ở giai đoạn cất nóc. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 20% giá trị căn hộ cho đến khi nhận sổ hồng, được hỗ trợ lãi suất trong 24 tháng và ân hạn nợ gốc lên tới 6 năm.
Với phương án này, người mua chỉ cần chuẩn bị nguồn vốn ban đầu khoảng 300 - 400 triệu đồng, phù hợp với khả năng tích lũy của nhiều gia đình trẻ. Đáng chú ý, trong năm đầu tiên sau khi nhận nhà, khách hàng vẫn được hỗ trợ lãi suất và chưa phải trả nợ gốc, tạo khoảng thời gian “dễ thở” để ổn định tài chính.
Không chỉ một doanh nghiệp, nhiều đơn vị khác cũng triển khai các chương trình tương tự. Chẳng hạn, Nam Long Group hợp tác với ngân hàng để cung cấp gói vay lãi suất khoảng 9% trong 12 - 18 tháng đầu, đồng thời áp dụng tiến độ thanh toán giãn theo quá trình xây dựng.
Trong khi đó, SeaHoldings lựa chọn kết hợp hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng với chính sách ân hạn nợ gốc, giúp người mua chỉ cần thanh toán khoảng 20% vốn tự có đến khi nhận nhà. Tiến độ thanh toán kéo dài đến năm 2027 giúp giảm đáng kể áp lực tài chính ban đầu. Những chính sách này góp phần cải thiện tâm lý thị trường, thúc đẩy một bộ phận người mua “xuống tiền” sớm nhằm giữ suất mua trong bối cảnh lo ngại giá nhà tiếp tục tăng.
Dù các chương trình ưu đãi tài chính giúp giảm áp lực ban đầu, rủi ro dài hạn vẫn hiện hữu khi lãi suất vay mua nhà đang duy trì ở mức cao. Trên thực tế, nhiều ngân hàng hiện áp dụng lãi suất sau ưu đãi phổ biến từ 12 - 14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 15 - 16%/năm. Trong khi đó, các gói lãi suất thấp thường chỉ kéo dài từ 6 - 18 tháng, sau đó chuyển sang cơ chế thả nổi, phụ thuộc vào biến động thị trường tiền tệ.
Các chuyên gia kinh tế nhận định, với khoản vay từ 2 - 3 tỷ đồng, chỉ cần lãi suất tăng thêm 1 - 2% đã khiến việc chi trả khoản vay tăng đáng kể mỗi năm. Nếu thu nhập không tăng tương ứng, người vay có thể rơi vào áp lực trả nợ lớn, thậm chí buộc phải bán tài sản.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”. Những mô hình đầu tư dựa vào đòn bẩy tài chính cao và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro, trong khi các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền ổn định được ưu tiên hơn.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà, khiến thị trường đối mặt với nhiều khó khăn.
Theo bà Hương, thị trường bất động sản hiện vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng, đặc biệt là lãi suất vay. Trên thực tế, phần lớn người mua nhà phải vay ngân hàng tới khoảng 70% giá trị tài sản, với thời hạn kéo dài từ 10 - 20 năm. Trong giai đoạn đầu, lãi suất thường được cố định ở mức thấp, nhưng sau đó sẽ điều chỉnh theo diễn biến thị trường.
Có thời điểm, lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6 - 7%/năm, nhưng khi hết thời gian cố định có thể tăng lên 13 - 14%, thậm chí cao hơn. Sự điều chỉnh này tạo áp lực lớn lên người vay, khiến nhiều hộ gia đình gặp khó khăn trong việc cân đối dòng tiền và duy trì khả năng trả nợ.
“Lãi suất cần được duy trì ổn định, phù hợp với đặc thù trung và dài hạn của thị trường bất động sản. Nếu biến động quá mạnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà”, bà Hương nhấn mạnh.
Các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, thời điểm này chỉ nên vay tối đa 30 - 40% giá trị tài sản, đồng thời xây dựng các kịch bản tài chính trong trường hợp lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi.
